La vente planifiée du centre commercial d’URW entraînera-t-elle des défauts CMBS?

Lorsque le propriétaire du centre commercial parisien Unibail-Rodamco-Westfield SE a annoncé son intention de se débarrasser de la plupart de ses 29 propriétés américaines d’ici la fin de 2023, la nouvelle a généré beaucoup de buzz sur ce que cela pourrait signifier pour les investisseurs immobiliers commerciaux et si cela le ferait. stimuler les défauts de paiement à l’avenir.

Le plus grand opérateur de centres commerciaux d’Europe se prépare à une perte potentielle importante après avoir payé environ 14 milliards de dollars il y a quatre ans pour certains des centres commerciaux les plus performants des États-Unis. Le calendrier de cession des propriétés décrit par le PDG d’URW, Jean-Marie Tritant, a déjà été jugé agressif par certains analystes et a fait l’objet de rapports et de podcasts de la part de l’industrie des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales.

Par exemple, Lea Overby, responsable de la recherche CMBS chez Barclays, a décrit les plans d’URW « pour réduire radicalement » son exposition financière aux États-Unis comme ayant des « implications négatives » pour les investisseurs CMBS.

Certains analystes préviennent qu’en raison de la taille de certaines des hypothèques, un défaut pourrait entraîner des pertes même pour les investisseurs détenant des titres bien notés. Cela dépend cependant de la dette au sein d’un CMBS. Si URW rendait les propriétés aux prêteurs, certains investisseurs devraient conserver leurs investissements encore plus longtemps, selon les analystes.

La société de recherche Trepp rapporte qu’à l’heure actuelle, il y a 43 prêts avec une exposition Westfield dans sa base de données. Deux des prêts sont en souffrance : Westfield Palm Desert et Westfield Palm Desert Mall. Andrew Jacobs, responsable des financements structurés chez Trepp, a déclaré que les prêts avaient un solde d’environ 3,4 milliards de dollars, qu’il a qualifié de “montant assez important”.

URW évaluait son portefeuille américain à 13,2 milliards de dollars à la fin de 2021 et souhaite désendetter ces propriétés et les vendre à 30% de réduction par rapport aux évaluations de 2021, selon Lonnie Hendry Jr., responsable des services de conseil chez Trepp. Ce ne sera pas facile, dit-il.

« Ils auront du mal à trouver des acheteurs et n’obtiendront certainement pas ce qu’ils ont payé », note Hendry. “Je dirais que pendant que les dirigeants envisagent cela comme un repositionnement et pensent qu’ils vont devoir prendre une coupe de cheveux de 30%, le marché peut considérer cela comme légèrement moins optimiste quand vient le temps pour eux de faire des transactions.”

L’inquiétude exprimée dans l’industrie est qu’URW ne pourra pas du tout vendre ces centres commerciaux et que l’entreprise rendra plutôt les clés, selon Manus Clancy, directeur général principal de Trepp.

“Nous avons certainement vu quelques autres prêts de Westfield emprunter cette voie où ils rendent les clés”, note Clancy. “Certains ont vu les valorisations baisser considérablement. La plupart de ces propriétés fonctionnent toujours pendant la saisie et ne sont pas encore devenues un acte tenant lieu, mais ce sont des prêts morts qui marchent à ce stade.

Compte tenu du désir d’URW de se retirer rapidement, la société pourrait vouloir poursuivre une vente de portefeuille, mais l’appétit des acheteurs peut être limité et le marché du financement n’est ouvert qu’aux actifs les plus solides du centre commercial, explique Overby. Par conséquent, il peut plutôt exécuter des transactions ponctuelles ou de petits packages, note-t-elle.

URW n’a pas répondu à une demande de commentaire.

Sur les 10 prêts performants d’URW, quatre présentent un risque accru de défaut, trois peuvent se prolonger à l’échéance et trois sont candidats à des hypothèses de prêt, selon Overby. L’exposition actuelle aux CMBS comprend quatre prêts en défaut. Il convient de noter, a ajouté Overby, que la plupart des propriétés de Westfield, y compris celles garantissant des prêts CMBS, sont détenues par le biais de coentreprises, ce qui limite l’exposition financière d’URW.

Certains analystes de Trepp ont suggéré une “possibilité accrue” que Westfield dise que c’est fait avec les propriétés après avoir essayé de les vendre. Cela conduirait à ce qu’URW les rende tous et à encore plus de défauts CMBS.

“Ceux que vous voyez comme la plus grande menace pour que cela se produise sont ceux où ils rejettent les clés, les pertes et les résolutions ont lieu rapidement, et vous perdez ce revenu d’intérêt uniquement et la classe AAA à paiement anticipé récupère son argent rapidement, », déclare Clancy. “S’il y a des obligations à prime, vous perdez la valeur de cette prime. Et s’ils sont vendus à grosses pertes, vous voyez la subordination dans les accords CMBS s’éroder de bas en haut. Bien que nous ne sachions pas ce qui se passera avec ceux-ci, certains des points (faits par d’autres) sont sur place. Ces choses peuvent s’éroder comme vous l’avez vu avec les actifs de CBL Properties, Washington Prime et d’autres au cours des deux dernières années.

Matthew Halpern, vice-président et responsable du crédit chez Moody’s Investor Service, a déclaré dans un rapport que la vente par Westfield de ses propriétés de centres commerciaux aux États-Unis d’ici la fin de 2023 “augmente le risque de crédit pour certains titres adossés à des hypothèques commerciales”.

Westfield a été disposé à céder la propriété de centres commerciaux sous-performants dans le passé, ce qui a accru les risques de pertes et de déficits d’intérêts pour certains CMBS, a déclaré Halpern. Les transactions vulnérables comprennent celles exposées aux centres commerciaux régionaux qui ont déjà connu une baisse de performance et celles dont les prêts arrivent à échéance jusqu’à la fin de 2023, ajoute-t-il.

L’exposition aux actifs de Westfield est concentrée dans un groupe restreint d’opérations. La plupart des CMBS ne sont pas exposés aux centres commerciaux de Westfield, mais certaines transactions ont une concentration importante, ce qui accroît le risque de crédit, selon Halpern.

Si Westfield n’est pas en mesure de trouver les bons acheteurs pour ses centres commerciaux régionaux, la probabilité de défauts de paiement à l’échéance des prêts augmentera, entraînant un risque accru de pertes CMBS et de manque à gagner d’intérêts pour les transactions connexes, note Halpern.

“Comme beaucoup de CMBS, c’est prêt par prêt et affaire par affaire”, dit Halpern. «Ce qui compte, c’est la performance d’un prêt donné et la part d’une transaction qu’il comprend. La plupart de ces prêts sont dans le cadre d’accords de conduit, de sorte que les accords sont quelque peu diversifiés – différents types de propriétés et différents emplacements. Lorsque les prêts des centres commerciaux sont en défaut, ils ont tendance à avoir les pertes les plus élevées parmi les types de biens immobiliers commerciaux. Depuis 2017, nous avons constaté une perte moyenne d’environ 75 % sur les prêts liquidés des centres commerciaux issus des transactions CMBS. Cela dit, tous les défauts de paiement n’entraîneront pas une perte de 75 %, mais les 75 % mettent en évidence le risque d’échec du modèle commercial d’un centre commercial.

Dans un accord de conduit donné, il existe plusieurs tranches qui ont différents niveaux de soutien au crédit.

“Ces prêts représentent des parts assez importantes, généralement 5% ou plus, des quelques transactions où il y a une exposition”, ajoute Halpern. « C’est une grande partie pour un prêt. Si un ou plusieurs des prêts devaient faire défaut, il pourrait y avoir un risque accru de manque à gagner ou de pertes dans les classes juniors.

La doublure argentée pour URW est que la société possède des centres commerciaux dans de grands endroits, y compris San Diego, la région de la baie de San Francisco et d’autres endroits où les centres commerciaux ont conservé une grande partie de leur valeur car ils sont adaptés à une utilisation alternative, selon Clancy.

“Je ne suis pas sûr qu’il y ait un acheteur naturel pour leurs centres commerciaux en tant que centres commerciaux, mais je pense qu’il est possible que quelqu’un vienne et paie un montant décent pour cela”, a déclaré Clancy. “Nous avons vu cela à Cutler Bay, en Floride.”

Plus tôt en mai, le Southland Mall à Cutler Bay, en Floride, a été vendu à Electra Bay et BH Group pour 100,35 millions de dollars. La propriété était adossée à un actif REO de 65 millions de dollars qui faisait partie d’un accord CMBS de 2014, et ce prêt devrait être remboursé en totalité, ce que Clancy a qualifié de bonne surprise.

“Les propriétaires prévoient de réaffecter le centre commercial et de le rénover pour le convertir en résidentiel”, note-t-il. “Cela pourrait être ce qui se passe avec Westfield dans la mesure où nous voyons cela réutilisé comme une propriété de style de vie.”

Pour les prêts à échéance proche, URW pourrait chercher à en reverser davantage aux prêteurs, comme il l’a déjà fait pour plusieurs actifs, selon Overby. Les prêts sur cinq actifs doivent arriver à échéance jusqu’à la fin de 2024, ce qui laisse très peu de temps aux nouveaux acheteurs pour améliorer les performances des propriétés avant de devoir les refinancer. Ces propriétés comprennent la Westfield Galleria à Roseville, Californie, Westfield Mission Valley à San Diego et Westfield Montgomery Mall à Bethesda, Md., Santa Anita Mall à Arcadia, Californie et Valencia Town Center à Valence, Californie, note-t-elle.

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